任意売却の基礎知識

住宅ローンにかかわるお悩み

任意売却とは

多くの場合、マイホーム購入の際には住宅ローンを利用することになります。このとき該当の不動産物件へと付くのが「抵当権」です。万が一住宅ローンの支払いが滞るなどすれば、この抵当権を元に金融機関は不動産差し押さえを行うのが一般的です。その後、競売にかけることで融資の回収を図ります。

競売にかけられた不動産物件は、市場価格よりも安く取引されます。それはつまり、売り主に入る売却価格も少ないということ。こうした状況を回避できるのが「任意売却」です。

任意売却のタイミング

任意売却はいつでもできるというわけではありません。リミットはローン滞納の5カ月前です。ただし、住宅ローン滞納の期間が長くなれば任意売却ができる可能性は低くなります。そのため、住宅ローンの支払いが苦しくなってきた時点で対策を立てるようにしましょう。

任意売却が間に合う時期

ローン滞納3カ月以内	ローンを滞納すると、催促状や一括弁済通知が金融機関から届きます。この状態を放置すると、競売の可能性が高くなります。
ローン滞納4カ月以内	競売開始の通知が届きます。一般的に、この通知到着後の4〜5カ月程度で競売が行われます。
ローン滞納5カ月まで以上	競売目前となり、裁判所の執行官や不動産関係者が自宅へ訪問調査に来ます。

任意売却が間に合わない時期

ローン滞納5カ月を超えると競売が開始されます。こうなると、立ち退きが強制され、任意売却は行えません。なお、任意売却自体の手続きなどを含めると、できるだけ早めの対策を考える必要があります。少しでも不安があるようなら、ぜひお気軽に当社までご相談ください。

競売と任意売却は何が違う？

次に、競売と任意売却の違いについて見ていきましょう。以下で、項目別の差違を解説します。

売却価格

任意売却は一般の不動産売買ととくに変わりません。そのため、市場価格に近い価格での売却できる可能性があります。残債についても大きく減らせるため、住宅ローンが完済できるケースも少なくありません。一方、競売は市場価格の3〜5割程度の設定額となるため、債務整理をしたとしても住宅ローンが残ってしまうかもしれません。

残債の返済方法

任意売却であれば債権者との交渉が可能になるため、売却後の残債返済方法について無理のない計画が立てられます。実際に、月1～2万円程度に抑えられるケースも多く、任意売却後の生活にも目処が立つでしょう。なお、競売については返済方法の交渉は不可。現在と同じ支払いを続けなくてはなりません。

プライバシー保護

自宅が競売にかけられると、競売執行官が訪問調査に来たり、不動産関係者の出入りが発生したりします。加えて、新聞や広告に物件情報が掲載するため、周辺の人に知られてしまう場合もあるでしょう。一方、任意売却は一般の不動産売買と変わりません。秘密厳守で自宅の売却を進められます。

引っ越し費用

競売の売却代金はすべて返済に充てられます。債権額が売却代金を上回れば、売り主に入るお金はゼロ。家を出なくてはならないのに、引っ越し費用なども捻出できません。しかし、任意売却であれば債権者との交渉によって、売却代金から引っ越し費用を残してもらえることもあります。

今後の生活

任意売却は債権者との交渉によって新生活のための資金を捻出できるケースがあります。すべての財産を失う競売に比べれば、先行きについても前向きな気持ちになれるでしょう。